Noticias.- La protección registral del comprador ante derechos gananciales no inscritos

by sotocorporate®

En el tráfico inmobiliario es relativamente frecuente que un inmueble adquirido por uno de los cónyuges antes del matrimonio haya sido posteriormente financiado, total o parcialmente, con dinero ganancial. Esta circunstancia puede provocar que, aun figurando registralmente como privativo, el inmueble presente una composición patrimonial parcialmente ganancial.

El problema surge cuando, tras el divorcio y antes de liquidarse la sociedad de gananciales, el cónyuge que figura como titular registral exclusivo vende el inmueble a un tercero sin intervención del excónyuge.

La cuestión jurídica esencial no consiste únicamente en determinar si existe una participación ganancial sobre el bien, sino en precisar qué efectos produce esa realidad frente a un tercero que adquiere confiando en el Registro de la Propiedad.

Cuando una vivienda fue adquirida antes del matrimonio, pero parte de su precio se satisfizo posteriormente con fondos gananciales, pueden entrar en juego los artículos 1354 y 1357 del Código Civil (CC), que permiten reconocer una participación proporcional del patrimonio ganancial sobre el inmueble.

Sin embargo, la existencia de esa participación no significa que la venta realizada por el titular registral sin consentimiento del otro cónyuge sea automáticamente nula.

La clave está en distinguir entre la validez del contrato y el poder de disposición sobre el bien.

Conforme al artículo 609 CC, nuestro ordenamiento diferencia entre el título contractual y el modo de adquirir. La falta de poder de disposición del vendedor puede afectar a la eficacia transmisiva del negocio, pero no convierte necesariamente en inexistente o nulo el contrato de compraventa.

Esta distinción resulta fundamental porque permite que entre en juego la protección que el sistema registral concede al tercero adquirente.

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece que el tercero que adquiere de buena fe y a título oneroso de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho.

Además, la buena fe se presume mientras no se demuestre que el adquirente conocía la inexactitud del Registro.

Por ello, cuando una finca aparece inscrita exclusivamente a nombre del vendedor y no existe anotación, nota marginal o asiento que revele derechos de su excónyuge, el comprador puede, en principio, confiar legítimamente en la situación registral.

La circunstancia de que el vendedor esté divorciado no genera por sí misma un deber general de investigación sobre su anterior régimen económico matrimonial.

No puede exigirse al comprador que reconstruya la historia financiera del inmueble, investigue qué cuotas hipotecarias se pagaron durante el matrimonio o determine de qué patrimonio procedían las cantidades empleadas, salvo que existan elementos objetivos que permitan concluir que conocía la inexactitud registral.

Exigir una investigación extrarregistral sistemática vaciaría de contenido la función de seguridad jurídica preventiva que corresponde al Registro de la Propiedad.

Esta cuestión pone de manifiesto la importancia práctica de que las situaciones jurídico-patrimoniales que puedan afectar a terceros tengan un adecuado reflejo registral.

El artículo 91 del Reglamento Hipotecario contempla mecanismos para hacer constar determinadas circunstancias relativas al carácter ganancial o privativo de las cantidades satisfechas y, en determinados supuestos, la cuota indivisa de una vivienda familiar que pueda adquirir carácter ganancial.

Cuando esa realidad patrimonial no consta en el Registro, resulta especialmente difícil hacerla valer frente a quien ha adquirido de buena fe confiando en la titularidad publicada. El conflicto queda entonces desplazado, normalmente, al ámbito interno de las relaciones entre los excónyuges.

La protección del tercero adquirente no significa que el excónyuge perjudicado pierda sus derechos económicos. La determinación del porcentaje ganancial del inmueble, los créditos entre los cónyuges y las eventuales compensaciones derivadas de la venta deberán hacerse valer en el correspondiente procedimiento de formación de inventario y liquidación de la sociedad de gananciales.

Incluso si se hubiera producido una transmisión por debajo del valor real del inmueble y ello hubiera causado un perjuicio al patrimonio común, esa circunstancia puede generar acciones o créditos frente al excónyuge transmitente, pero no necesariamente permite recuperar el inmueble frente a un tercero protegido por la fe pública registral.

Tampoco cualquier perjuicio patrimonial permite acudir automáticamente a la acción rescisoria o pauliana. Los artículos 1111, 1291.3.º y 1294 CC exigen, entre otros presupuestos, la existencia de un crédito anterior al acto que se pretende rescindir y el carácter subsidiario de la acción. Además, el artículo 1295 CC impide perjudicar al tercero que tenga legalmente el bien en su poder y no haya actuado de mala fe.

Por ello, cuando el eventual derecho económico del excónyuge todavía debe determinarse en la liquidación de gananciales y el adquirente ha actuado confiando legítimamente en el Registro, la vía rescisoria encuentra importantes límites.

La cuestión evidencia un principio esencial del sistema inmobiliario español, los conflictos internos derivados de la sociedad de gananciales no deben proyectarse automáticamente sobre terceros que han adquirido de buena fe confiando en el Registro de la Propiedad.

La protección registral exige que quien pretende oponer frente a terceros una determinada situación jurídico-real procure, cuando sea posible, su adecuada publicidad registral.