Noticias.- El interés de demora en los préstamos hipotecarios como límite máximo de protección al consumidor

by sotocorporate®

La regulación del interés de demora en los préstamos hipotecarios concedidos a personas físicas ha planteado una cuestión especialmente relevante desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI): determinar si el diferencial de tres puntos porcentuales previsto legalmente constituye un tipo obligatorio e invariable o, por el contrario, un límite máximo susceptible de ser reducido mediante acuerdo entre las partes.

El artículo 25.1 LCCI establece que, en los préstamos garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales. En términos equivalentes se pronuncia el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria. A ello se añade que el artículo 25.2 LCCI dispone que las reglas relativas al interés de demora no admitirán pacto en contrario.

Una interpretación estrictamente literal de estos preceptos podía conducir a considerar que el diferencial de tres puntos constituía una regla absolutamente inderogable, incluso cuando las partes hubieran acordado un interés inferior. Esta interpretación, sin embargo, resulta difícilmente compatible con la propia finalidad protectora de la normativa de consumidores.

La cuestión ha quedado clarificada al entenderse que la imperatividad de la normativa de crédito inmobiliario actúa para impedir el empeoramiento de la posición jurídica del prestatario, pero no para impedir su mejora.

El punto de partida se encuentra en el artículo 3 LCCI, que proclama el carácter imperativo de la normativa y la irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al prestatario. Esta irrenunciabilidad debe interpretarse conforme a su función protectora. El consumidor no puede quedar sometido contractualmente a un régimen más gravoso que el legalmente previsto, pero nada impide que obtenga unas condiciones contractuales más favorables.

Por ello, una cláusula que establezca, por ejemplo, un interés de demora equivalente al remuneratorio más uno o dos puntos porcentuales no vulnera la normativa imperativa. Tampoco resultaría contrario a la finalidad de la Ley que la entidad prestamista renunciara a exigir intereses moratorios o pactara un diferencial de cero puntos.

Una interpretación que impidiera pactar condiciones más favorables para el prestatario desvirtuaría la finalidad protectora de la norma, pues extendería su carácter imperativo más allá de los supuestos en los que existe un perjuicio efectivo para el consumidor.

Esta interpretación resulta además coherente con el Derecho de la Unión Europea. El artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE permite a los Estados miembros determinar un valor máximo de los recargos que pueden imponerse al consumidor en caso de impago. El Derecho europeo configura, por tanto, estos mecanismos como límites frente al exceso y no como penalizaciones mínimas que deban necesariamente imponerse.

Desde esta perspectiva, el artículo 25 LCCI debe entenderse como una norma de protección que establece un máximo indisponible en perjuicio del consumidor. La expresión legal conforme a la cual las reglas del interés de demora «no admitirán pacto en contrario» impide superar el límite establecido o modificar el sistema de cálculo de forma perjudicial para el prestatario, pero no excluye la autonomía de la voluntad cuando ésta opera a su favor.

La consecuencia práctica es especialmente importante para la contratación bancaria. Las entidades financieras pueden ofrecer préstamos hipotecarios con intereses moratorios inferiores al diferencial legal de tres puntos como parte de sus condiciones comerciales, sin que ello suponga vulneración alguna de la normativa imperativa.

También tiene una incidencia directa sobre la función registral. El carácter imperativo de la Ley de Crédito Inmobiliario no justifica una calificación negativa de una escritura hipotecaria por el simple hecho de que el interés moratorio pactado sea inferior al remuneratorio más tres puntos. Si la cláusula mejora la posición del consumidor y respeta el sistema legal de protección, la reducción del interés no constituye un defecto que impida su inscripción.

Esta interpretación permite, además, delimitar correctamente la relación entre protección del consumidor y autonomía de la voluntad. La legislación hipotecaria limita la libertad contractual allí donde resulta necesario evitar abusos, pero no elimina la posibilidad de negociar condiciones más favorables.