Noticias.- El Tribunal Supremo limita las exenciones estatutarias frente a las obras de accesibilidad

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El Tribunal Supremo ha reforzado la doctrina conforme a la cual las cláusulas estatutarias de exoneración de gastos en favor de determinados propietarios, como titulares de locales, bajos o sótanos, no pueden interpretarse de forma extensiva cuando la comunidad acuerda obras destinadas a garantizar la accesibilidad universal del inmueble.

La cuestión analizada se centra en si los propietarios que, conforme al título constitutivo o a los estatutos comunitarios, están exentos de determinados gastos relativos al portal, escaleras o ascensores, pueden quedar también liberados de contribuir a una derrama aprobada para eliminar barreras arquitectónicas. La Sala responde negativamente y recuerda que este tipo de cláusulas deben ser objeto de interpretación restrictiva, especialmente cuando entran en conflicto con actuaciones necesarias para permitir el acceso y la movilidad de personas con discapacidad.

El Alto Tribunal distingue entre los gastos ordinarios de conservación, reparación, limpieza o mantenimiento de elementos comunes, respecto de los cuales puede operar una exención estatutaria válida, y aquellas obras que persiguen una finalidad distinta, adaptar el edificio a las exigencias de accesibilidad. En este último caso, la actuación comunitaria no constituye una mera mejora voluntaria ni una simple reparación del portal, sino una intervención necesaria para remover obstáculos físicos que impiden o dificultan el uso normal del inmueble por personas con discapacidad.

La sentencia destaca que la sustitución de puertas, la construcción de rampas o la adopción de soluciones técnicas equivalentes para salvar desniveles no pueden quedar absorbidas por una cláusula genérica de exención de gastos de portal o escalera. La razón es que tales obras responden a una obligación legal y a una finalidad de accesibilidad universal, conectada con la igualdad, la no discriminación y el uso adecuado del edificio por todos los propietarios y usuarios.

También se destaca que la accesibilidad no solo beneficia directamente a quienes padecen una discapacidad o movilidad reducida, sino que repercute favorablemente en el conjunto del inmueble, mejorando su funcionalidad, habitabilidad y valor. Por ello, no resulta admisible que determinados propietarios pretendan quedar al margen de la contribución económica cuando la obra acordada excede del mantenimiento ordinario y se dirige al cumplimiento de una exigencia legal de interés comunitario.

Desde el punto de vista procesal, la resolución precisa además que el presidente de la comunidad no necesita autorización expresa de la junta para defender judicialmente un acuerdo comunitario previamente adoptado. La exigencia de autorización se predica, con carácter general, del ejercicio activo de acciones judiciales por la comunidad, pero no de la contestación a una demanda ni de la interposición de recursos cuando se actúa en defensa de los intereses comunitarios y de un acuerdo ya aprobado.

La sentencia también aborda el requisito de estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias para impugnar acuerdos. Conforme al artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, dicho requisito no resulta exigible cuando lo discutido afecta al establecimiento o alteración del sistema de distribución de gastos entre propietarios. Por tanto, cuando el debate versa precisamente sobre si una derrama debe o no ser soportada por quienes invocan una exención estatutaria, opera la excepción legal.

Finalmente, el Tribunal Supremo aborda también los requisitos exigibles para que un propietario presente en la junta pueda impugnar posteriormente un acuerdo comunitario. La Sala precisa que no basta con una mera actitud pasiva, una abstención genérica o una simple manifestación de que el asunto no le afecta. Para conservar la posibilidad de impugnar, el propietario debe dejar constancia suficiente de su discrepancia con el acuerdo adoptado, de forma clara y reconocible en el desarrollo de la junta.

En definitiva, la doctrina que se consolida es clara, las exenciones estatutarias no pueden servir para eludir la contribución a obras necesarias de accesibilidad universal. La eliminación de barreras arquitectónicas constituye una actuación de interés comunitario y de cumplimiento legal, cuya financiación debe ser soportada por los propietarios conforme al régimen general de contribución a los gastos comunes, salvo que exista una previsión estatutaria expresa, clara e inequívoca que contemple específicamente ese tipo de actuaciones, lo que deberá interpretarse siempre de manera restrictiva.